关于通州区物业服务收费管理实施细则意见建议采纳情况的说明

发稿时间: 2018-4-11 9:21:39     阅读次数:
【字号    自动滚屏(右键暂停)   
扫描二维码收藏本页面链接
 

  为提高价格决策的民主性、科学性和透明度,根据制定规范性文件程序要求,区发改委会同区住建局向社会公示了《南通市通州区物业服务收费管理实施细则(征求意见稿)》,公开征求社会各界意见。现将征求意见情况及主要意见建议采纳情况说明如下:
  一、征求意见情况
  本次公开征求意见从2月25日开始,至3月15日结束,共收到来自电子邮件、来信来电的意见建议11条,涉及9个方面40条次。从征求意见情况看,大家对提高物业管理服务水平、促进物业行业健康发展的必要性、紧迫性具有强烈共识,并围绕物业服务等级标准、等级收费标准、空置优惠、物业企业和业主行为规范、住宅小区停车收费管理、地下室收取物业公共服务费、公共能耗费和电梯供水等公共设备运行费用等方面提出了很好的意见和建议,主要有以下几个方面:
  (一)关于物业服务等级标准
  有的认为,物业管理分级与行业规范保持一致;
  有的认为把小区硬件设施条件、公共文化娱乐设施加入等级评定内容标准中去;
  也有的认为等级标准应借鉴上海等外地做法进行细化;
  也有的认为把多层无电梯、高层电梯房、别墅作为分别评定等级的内容;
  (二)关于等级收费标准
  有的意见认为等级收费标准二级与三、四、五级标准差距偏大;
  有的认为收取标准要与配套设施挂钩,公共配套设施多的应降低收费标准;
  也有的认为物业收费标准偏高,应适当拉大别墅等高档住宅与一般住宅的收费差距。老小区和安置小区定位不宜高。
  (三)关于空置优惠
  有的意见认为,房屋空置期间,头三年无人居住,建议物价局只交50%,之后如果每年有6个月空置以上的,建议征收70%。
  (四)关于物业企业及业主行为规范
  部分意见认为,有些物业公司未按照合同约定提供优质的物业服务,建议一年一定,核查服务质量和服务内容,做到质价相符,维护业主的权益。
  也有意见认为,应实行担保制度,物业企业向政府提供相应金额的优质服务保证金,通过巡查监督和综合考核、调查问卷和评定打分,建立惩处机制,督促物业收费和服务内容质量相符。
  也有的意见认为,物业服务不到位,应该减免物业费用。
  (五)关于住宅小区停车收费管理
  有的意见认为小区不应收取停车费;
  有的意见认为汽车停车费应包括停车库公共能耗费用;
  有的认为地下公共停车位应按住户数量配置,不应收费。
  也有的认为,业主自有产权车位应按次数收取汽车停放费,不停车不交费。
  (六)关于地下室收费物业费
  有的意见认为别墅地下室不应该支付物业费或少支付物业费
  也有的意见认为,地下室面积写入房产证,但可借鉴外省做法,不予收取物业费。
  另外,关于公共能耗等代收代交费用,有的建议高层电梯、供水等运行用电费应包括在物业费中;关于装修保证金,有的认为不应该收取装修押金保证金等等。
  二、主要意见建议采纳情况
  对于各方提出的意见和建议,区发改委会同区住建局进行认真研究,对《细则》的相关内容作出修改完善。现就主要意见采纳情况说明如下:
  (一)关于物业等级服务标准
  1.关于物业服务分级与行业规范保持一致的问题。区住建局牵头制定的《通州区普通住宅物业公共服务等级标准》是按照《江苏省住宅物业管理服务标准》的基本范围、实施标准,根据我区物业管理服务的实际情况并参考了南通市区和周边县市出台的《物业服务等级标准》相关情况,统筹研究后制定出台。
  2.认为应把小区硬件设施条件、文娱设施加入等级标准中。目前制定的《通州区普通住宅物业公共服务等级标准》中“公共区域秩序维护标准”、“公共区域清洁卫生服务标准”、“共用部位、共用设备、日常运行、保养、维护服务标准”中都有相关规定。
  3.认为等级标准应借鉴上海外地具体做法。目前制定的《通州区普通住宅物业公共服务等级标准》主要还是依据《江苏省住宅物业管理服务标准》基本范围、实施标准,结合通州物业行业发展现状来制定的,标准应该说是切合实际并作了一定提升。今后随着我区房地产形势的发展,物业行业水平提高,特别是广大市民物业消费意识提升,我们将借鉴发达地区做法结合我区实际及时进行修改。
  4.认为多层、高层、别墅分别评定等级。按照《江苏省物业服务收费管理办法》的相关规定,我省目前制定等级标准适用范围是普通住宅,别墅作为高档住宅其服务标准由市场供需双方自行协商。
  (二)关于物业服务收费等级标准。
  目前南通市区及周边县市物业服务等级收费标准,均按最高收费标准测算,一级为0.36元/平方米.月,二级为0.54-0.6元/平方米.月,三级为1.2元/平方米.月,四级为1.5-1.56元/平方米.月,五级为1.92元/平方米.月。我们参照了南通市及周边县市物业公共服务价格水平,在充分征求人大代表、政协委员、相关部门以及物业服务企业、业主委员会、消费者代表等意见建议基础上,结合本地住宅小区的建设标准、配套设施设备、建筑面积、服务功能及业主(使用人)的消费能力等因素,制定了相应的服务等级和收费标准。
  《细则》规定,区发改委会同区住建局综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况,依据本地区物业公共服务等级标准或分类分项分级标准,制定相应的基准价与浮动幅度,并向社会公布。每三年内进行评估,并根据评估结果适时调整。
  (三)进一步完善了空置优惠措施。
  综合各方意见,我们认为,一方面,业主从交房到装修入住通常需要一段时间,在这段时间内物业服务的工作强度有所下降,成本会有不同程度的降低,因此应当给予业主一定的优惠;另一方面,房屋交付使用后物业企业已经开始履行服务义务,房屋空置对物业服务成本的影响非常有限,强制施行大幅度优惠和长时期优惠将对物业企业的正常经营带来不利影响;此外,房屋的长期空置是一种社会资源的极大浪费,从抑制投资投机需求的角度出发,物业服务费的应该限定一定时间的优惠期限。
  《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规〔2013〕4号)第十三条第四款明确,因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,在一定时期内,其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳,减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后,由业主大会与物业服务企业约定。
  因此,《细则》规定,新建普通住宅前期物业管理期间,因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用(连续超过6个月及以上)的物业,业主大会成立前,业主应事先向物业服务企业书面告知,并经物业服务企业确认后,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按规定标准的70%交纳,优惠期限超过24个月的可由双方协商确定。
  (四)进一步加强了对相关方的行为规范。
  物业服务企业与业主的基本关系是契约关系,界定双方权利义务的基础是物业服务合同,因此,对于双方行为的规范应当基于合同的约定。当然,业主委员会、街道办事处及相关主管部门也应当承担各自的监管责任。
  因此,《细则》明确,物业服务企业应当遵守法律法规和有关政策规定,加强价格自律,规范服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务,并接受业主监督。业主对物业服务情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。物业服务企业承担监督履行和最终履行物业服务合同的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以请求业主委员会监督履行,或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉,也可以依法向人民法院起诉,请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  同时,一些业主不交或借故不交物业费,表面上看来物业企业是受害者,但实质上最大的输家是广大业主。针对无故欠交物业费的问题,《细则》明确,业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
  (五)明确了住宅小区停车收费管理措施。
  为缓解住宅小区地面与地下车位供需结构性矛盾,促进停车资源有效利用,规范汽车停放收费行为,维护业主、车主、建设单位和物业服务企业的合法权益,根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等相关规定,区发改委会同区住建局将出台住宅小区汽车停放收费政府指导价标准。
  住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本小区内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  《细则》明确了占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应符合消防要求,确保住宅小区道路畅通和不影响业主正常活动的情况下,业主大会成立前,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列帐,所得收益在扣除物业服务企业代办经营成本后,70%纳入物业专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。依法配建的人民防空工程平时用作停车的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过3年,不得将停车位出售、附赠。
  (六)进一步健全了价格形成机制。
  普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,通过物业服务合同约定执行。非普通住宅和非住宅物业公共服务收费标准实行市场调节价。
  (七)其他意见建议的采纳情况
  1.关于别墅及地下室物业服务收费问题。《细则》明确非普通住宅实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行。物业公共服务费以房屋不动产权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的,按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。地下室收不收物业费,关键看地下室的面积是否记载在房产证中。
  2.关于公共能耗等代收代交费用,依据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规〔2013〕4号)第二十三条,代收代交费用,是指物业管理区域内,共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账,按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊,已计入物业公共服务成本的不得重复收取。所以住宅小区在政府指导价范围内确定物业公共服务收费标准,是否包含电梯、供水等公共设施电费和公共水电费,由物业服务企业与业主通过物业服务合同予以明确。
  3.关于装修保证金和装修服务费。收取装修保证金(押金)的目的是为了规范业主的装修行为,依据《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规〔2013〕4号)第二十九条,物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。《细则》明确,物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定,严禁以保证金、押金等形式变相收费。物业服务企业不得强制向装饰装修企业(人)收取装饰装修管理服务费用。
  4.垃圾清运费由环卫部门委托物业服务企业代收。装修垃圾清运费按标准一次性收取,《细则》明确,全装修住宅不得收取装修垃圾清运处置费,如业主对全装修住宅进行二次装修的,装修建筑垃圾清运处置费按规定标准收取。生活垃圾清运费按标准每月每户收取,业主未办理入住手续的空置房不产生生活垃圾,不应缴纳生活垃圾清运费。


  

(责任编辑: 黄爱玲 )
【声明】:本站为政府公益性网站,欢迎转载使用网站信息,但须注明稿件来源,并自负知识产权等法律责任。如果我们使用了您的图片或其他版权作品,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们撤下您的作品。
【打印】 【关闭】